우리 한인 커뮤니티에는 다른 어느 민족보다도 끈끈한 ‘가족애’가 있습니다. 자녀가 첫 집을 장만할 때, 혹은 형제자매가 내 집 마련의 꿈을 이룰 때, 소득(Income)이 조금 부족하여 융자가 어렵다는 이야기를 들으면 기꺼이 자신의 이름과 인컴을 융자 서류에 보태주는 헌신적인 문화가 바로 그것입니다.
미국 모기지 시스템에서는 이렇게 실제 그 집에 살지는 않지만, 가족의 융자 승인을 위해 융자 서류에 이름을 올리고 본인의 인컴(소득)과 크레딧을 합쳐주는 사람을 ‘비거주 공동 차입자(Non-Occupant Co-Borrower)’라고 부릅니다.
최근 높은 이자율과 까다로워진 소득 증명(DTI) 기준을 넘어서기 위해 이 제도를 활용하시는 한인 분들이 무척 많습니다. 하지만 가족 간의 훈훈한 마음만으로 덥석 서명하기 전에, 미국 금융과 세법의 엄격한 가이드라인을 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.
💡 인컴은 빌려도, ‘내 돈’은 들어가야 합니다 (5% 다운페이먼트 룰)
가장 많이 헷갈리시는 부분 중 하나입니다. “부모님이 공동 차입자로 들어와서 소득도 보태주고, 다운페이먼트할 돈도 100% 다 내주신대요!”라고 안심하고 오시는 분들이 계십니다.
하지만 렌더(은행)의 입장은 다릅니다. 은행은 실제로 그 집에 거주할 사람(Primary Borrower)이 이 집에 대한 재정적인 책임감(Skin in the game)을 가지길 원합니다. 따라서 일반적인 컨벤셔널 론(Conventional Loan)의 경우, 다운페이먼트가 20% 미만일 때는 실거주자가 최소 5% 이상의 다운페이먼트 자금을 순수 ‘본인의 통장’에서 지불해야 한다는 엄격한 가이드라인이 적용되는 경우가 많습니다.
부모님이 아무리 재력이 넉넉하셔도, 거주할 자녀 본인의 통장에 최소 5%의 자금이 준비되어 있지 않으면 융자 승인에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.
⚠️ 공동 차입자가 반드시 감수해야 할 3가지 리스크
가족을 위해 기꺼이 이름을 빌려준 부모님이나 형제자매는 다음의 사항들을 명확히 인지하셔야 합니다.
- 법적, 재정적 연대 책임: 만약 거주하는 가족이 페이먼트를 미루거나 내지 못하면, 그 책임은 100% 공동 차입자에게도 넘어옵니다. 이는 곧 공동 차입자의 크레딧 점수 하락으로 직결됩니다.
- 미래의 내 집 마련 융자 한도 축소: 융자 서류에 이름이 올라가는 순간, 그 집의 모기지 빚(Debt)은 공동 차입자의 빚으로도 잡힙니다. 훗날 공동 차입자 본인이 집을 사거나 재융자를 받을 때 소득 대비 부채 비율(DTI)이 높아져 융자가 안 나올 수 있습니다 그러나 거주자가 지난 12개월의 모기지 페이먼트를 직접 납부했다는 증명이 가는하면 부채 비율에서 제외 시킬수 있습니다.
- 세금 보고 시의 복잡함: 집을 소유하면 모기지 이자와 재산세에 대해 세금 공제(Tax Deduction) 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 돈을 낸 사람과 이름이 올라간 사람이 다를 경우, 누가 이 세금 혜택을 클레임할 것인지 국세청(IRS)의 기준에 맞춰 정확히 정리해야 합니다.
🏆 융자와 세무, 두 마리 토끼를 모두 잡는 맞춤 상담
비거주 공동 차입자(Non-Occupant Co-Borrower) 제도는 한인들의 아름다운 가족애를 내 집 마련의 강력한 무기로 바꿔주는 훌륭한 시스템입니다. 하지만 자칫 가이드라인을 간과하면 가족 모두가 재정적인 어려움에 처할 수도 있습니다.
단순히 융자 승인만 받아내는 것이 아니라, 5% 다운페이먼트 룰 등 렌더의 까다로운 조건을 완벽하게 충족시키고, 미 연방세무사(EA)로서 훗날 가족 간의 복잡한 세금 문제까지 깔끔하게 정리해 드리는 것이 제 역할입니다.
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