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정기적으로 열리는 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 발표 날이면 제 전화기는 어김없이 불이 납니다. “대표님! 오늘 뉴스에서 연방 정부가 기준 금리를 크게 내렸다고 하네요! 그럼 지금 집 사면 모기지 금리도 확 떨어진 거죠?” 정말 기분 좋은 뉴스지만, 안타깝게도 제 대답은 항상 “아닙니다”입니다. 뉴스에서 이자를 내렸다고 대서특필하는데 왜 내 주택 융자 금리는 떨어지지 않는 것일까요? 한인 바이어들이 가장 … Read more

한국 뉴스를 보면 ‘병역 브로커’, ‘취업 브로커’ 등 불법적인 거래를 뒤에서 성사시키고 부당한 이득을 챙기는 거간꾼들에게 항상 ‘브로커’라는 꼬리표가 붙습니다. 그렇다 보니 미국에서 처음 집을 장만하시려는 많은 한인분들이 명함에 적힌 ‘Broker(브로커)’라는 단어만 보고도 지레 거부감을 느끼시거나, 부정적인 이미지를 떠올리시는 경우가 너무나 많습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 미국의 부동산 및 모기지 업계에서 쓰이는 ‘Broker’는 한국인들이 생각하는 그 … Read more

제가 상담 시 고객분들께 항상 신신당부하는 철칙이 하나 있습니다. “새 집의 열쇠를 온전히 손에 쥐기 전까지는 직장과 관련된 그 어떤 변화도 주어서는 안 됩니다.” 융자 심사가 다 끝나고 “승인(Clear to Close) 났습니다!”라는 말을 들으면 바이어들은 안심하고 축배를 듭니다. 하지만 은행이 돈을 내어주는 펀딩(Funding) 직전에는 VVOE (Verbal Verification of Employment)라는 가장 무서운 마지막 관문이 도사리고 있습니다. … Read more

기나긴 주택 융자 심사 과정이 끝나고, 은행으로부터 드디어 “융자 승인이 끝났습니다(Clear to Close)”라는 반가운 소식을 듣게 되는 순간이 있습니다. 이제 며칠 뒤면 꿈에 그리던 새 집의 열쇠를 받게 됩니다. 마음이 한껏 들뜬 바이어들은 주말에 가구점에 들러 새 집에 놓을 비싼 소파와 침대를 고르고, “새 집으로 배송해 주세요!”라며 기분 좋게 크레딧 카드를 긁거나 스토어 카드를 새로 … Read more

미국에서 첫 집을 장만하시려는 한인 고객분들과 상담을 하다 보면, “다운페이할 돈은 현금(Cash)으로 금고에 넉넉히 가지고 있습니다” 혹은 “어제 지인에게 빌린 큰돈을 제 통장에 현금으로 입금(Deposit)했습니다”라고 자랑스럽게 말씀하시는 경우가 종종 있습니다. 하지만 모기지 융자 심사(Underwriting) 단계에서 이는 가장 피해야 할 최악의 행동 중 하나입니다. 내 통장에 내 돈을 넣었는데 은행은 왜 이토록 까다롭게 자금 출처(Source of … Read more

한국 세법에는 가족이나 친족 간의 부동산 거래를 엄격하게 들여다보는 ‘특수관계인 거래’라는 개념이 있습니다. 미국 주택 융자(Lending) 시스템에도 이와 정확히 일치하는 개념이 존재하는데, 바로 ‘Non-Arm’s Length Transaction’입니다. 간혹 부모 자식 간이나 형제간에 집을 사고팔면서, 혹은 친척인 부동산 에이전트를 통해 거래하면서 이 사실을 렌더(은행)에 숨기려는 분들이 계십니다. 하지만 이는 융자 승인을 망치는 가장 빠르고 치명적인 지름길입니다. ⚖️ … Read more

주택 구입을 계획 중인 자영업자분들이 매년 세금 보고 시즌마다 저지르는 가장 흔하고 치명적인 실수가 있습니다. 바로 담당 회계사나 세무사에게 세금 보고를 완벽하게 끝마친 후에야, 그 서류를 들고 융자 전문가를 찾아오는 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 집을 살 계획이 있다면 무조건 ‘융자 전문가’와 먼저 상담하여 가이드라인을 잡은 뒤에 회계사를 만나 세금 보고를 마무리하셔야 합니다. 그 명확한 이유를 3가지로 … Read more

미국 부동산 융자 상담을 진행하다 보면, 영어 단어의 ‘직역’ 때문에 생기는 웃지 못할 오해들을 자주 마주하게 됩니다. 그중 대표적인 것이 바로 ‘세컨드 홈(2nd Home)’입니다. 많은 분들이 “내가 이미 살고 있는 집이 하나 있고, 이번에 두 번째로 집을 사니까 당연히 세컨드 홈이지!”라고 생각하십니다. 하지만 모기지 렌딩(Lending) 가이드라인에서 규정하는 2nd Home의 정의는 고객님들의 생각과는 완전히 다릅니다. 🏡 … Read more

미국에서 첫 집을 구매하시려는 한인 이민자분들과 상담을 하다 보면, “주택 융자(Mortgage) 신청은 부부 두 명까지만 가능한 것 아닌가요?”라는 오해를 자주 마주하게 됩니다. 결론부터 말씀드리면 이는 완전히 틀린 사실입니다. 👨‍👩‍👦 가족이 함께 거주한다면 신청자 수는 제한이 없습니다 같은 집에 계속해서 함께 거주할 계획이라면 융자 신청자(Borrower)는 3명, 아니 4명도 얼마든지 가능합니다. 각각의 소득(Income)을 모두 합산할 수 있기 … Read more

자산이 많다고 해서 주택 융자가 무조건 쉬운 것은 아닙니다. 오히려 엄청난 자산을 굴리면서도 까다로운 세금 문제나 인컴 증명 때문에 융자를 포기하고 비싼 렌트를 사시는 자산가분들이 의외로 많습니다. 최근 제가 직접 상담하고 융자를 성사시켜 드린 메릴랜드 포토맥(Potomac)의 한 자산가 고객님의 사례를 통해, 세금 보고 없이 자산만으로 집을 사는 ‘Asset Depletion(자산 고갈) 론’에 대해 설명해 드리겠습니다. 딜레마: … Read more