[미국 주택 융자 주의사항] 장롱 속 현금으로 다운페이를? 융자 망치는 ‘출처 불분명 디파짓’과 60일 룰(Seasoning)의 진실

미국에서 첫 집을 장만하시려는 한인 고객분들과 상담을 하다 보면, “다운페이할 돈은 현금(Cash)으로 금고에 넉넉히 가지고 있습니다” 혹은 “어제 지인에게 빌린 큰돈을 제 통장에 현금으로 입금(Deposit)했습니다”라고 자랑스럽게 말씀하시는 경우가 종종 있습니다.

하지만 모기지 융자 심사(Underwriting) 단계에서 이는 가장 피해야 할 최악의 행동 중 하나입니다. 내 통장에 내 돈을 넣었는데 은행은 왜 이토록 까다롭게 자금 출처(Source of Funds)를 따져 묻는 것일까요?

렌더(은행)가 고객님의 통장 내역을 현미경처럼 들여다보는 이유는 은행이 깐깐해서가 아니라 미국의 엄격한 법을 준수해야 하기 때문입니다.

자금 세탁 방지법 (Anti-Money Laundering, AML): 9.11 테러 이후 강화된 ‘애국법(USA PATRIOT Act)’과 ‘은행비밀보호법(BSA)’에 따라, 모든 금융 기관은 융자에 사용되는 자금이 테러 자금, 마약 거래, 탈세 등 불법적인 경로로 조성되지 않았음을 반드시 증명해야 합니다.
출처를 알 수 없는 현금 다발이나 갑작스럽게 입금된 거액은 은행 심사관에게 즉각적인 ‘적색경보(Red Flag)’를 울리게 만듭니다.

융자를 신청하면 은행은 보통 최근 2개월 치의 은행 명세서(Bank Statement)를 요구합니다. 이때 월급(Payroll)처럼 정기적으로 들어오는 돈이 아닌, 갑작스러운 큰 금액이 입금된 것을 ‘Large Deposit’이라고 부릅니다.

최근 통장에 큰돈이 입금되었다면, 그 돈이 어디서 났는지(부동산 매각 대금, 합법적인 증여, 보험금 수령 등)를 완벽한 서류(Paper trail)로 증명해야 합니다.
증명 서류와 사유서(Letter of Explanation)를 제출하지 못하거나 그 출처가 장롱 속에 보관하던 ‘현금(Cash)’이라면, 그 돈은 다운페이먼트 자금으로 절대 인정받지 못합니다.

그렇다면 부모님께 현금을 받았거나 곗돈을 타서 모은 돈은 영영 집을 사는 데 쓸 수 없는 것일까요? 그렇지 않습니다. 미국 모기지 가이드라인에는 합법적으로 이 문제를 해결하는 ’60일 룰(Seasoning of Funds)’이 있습니다.

자금의 숙성(Seasoning): 융자를 신청하기 최소 60일(두 달) 전에 돈을 미리 미국 은행 계좌에 입금해 두십시오.
은행은 보통 ‘최근 2개월 치’의 명세서만 요구하므로, 그 이전에 입금되어 두 달 이상 계좌에 얌전히 머물러 있던 돈은 출처를 묻지 않는 ‘내 돈(Seasoned Funds)’으로 인정해 줍니다.
마치 김치를 맛있게 숙성시키듯, 다운페이먼트 자금도 은행 통장 안에서 최소 60일의 숙성 기간을 거쳐야만 문제없이 사용할 수 있습니다.

집을 사기로 마음먹으셨다면, 이 계좌 저 계좌로 돈을 합치거나 누군가에게 큰돈을 입금받기 전에 반드시 모기지 전문가와 상의하셔야 합니다. 섣부른 송금 한 번이 몇 주 동안 끝없는 서류 제출의 고통으로 이어질 수 있습니다.

미 연방세무사(EA)와 모기지 전문가의 꼼꼼한 시선으로, 고객님의 소중한 자산이 안전하고 매끄럽게 내 집 마련에 쓰일 수 있도록 정확한 가이드라인을 제시해 드리겠습니다.