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한국에서 주택 담보 대출을 받아보신 분들은 시장 상황에 따라 이율이 바뀌는 ‘변동 금리(ARM)’에 아주 익숙하실 겁니다. 하지만 미국 주택 시장에서는 바이어의 90% 이상이 주저 없이 ’30년 고정 금리(Fixed Rate)’를 선택합니다. 왜 미국에서는 변동 금리가 외면받고 고정 금리가 절대적인 인기를 끌까요? 오늘 그 명확한 이유를 3가지로 풀어드립니다. 📉 1. 서브프라임 사태가 남긴 트라우마, 변동 금리의 쇠퇴 … Read more

미국에서 처음 주택 융자를 알아보실 때, 은행이나 주위 분들에게 가장 많이 듣는 말이 있습니다. 바로 “무조건 2년을 꽉 채워야 한다”는 것입니다. 미국 모기지 업계에는 이른바 ‘매직 넘버 2년(Magic Number 2)’이라는 암묵적인 기본 룰이 있습니다. 이제 막 한국에서 이민을 오셨거나, 영주권과 소셜 넘버(SSN)를 받은 지 얼마 안 되신 분들, 그리고 대학을 갓 졸업하고 첫 직장에 취직한 … Read more

많은 분들이 “월세(Rent)를 내는 대신 모기지를 내며 내 집을 마련하라”고 조언합니다. 그 이유는 부동산 가격 상승에 따른 자산 증식도 있지만, 미국 국세청(IRS)이 실거주용 주택(Primary Home) 소유자에게만 제공하는 독보적인 ‘세금 감면 혜택’ 때문입니다. 오늘은 내가 직접 살고 있는 1주택자가 누릴 수 있는 핵심 세무 혜택 2가지—최대 50만 달러 양도소득세 면제(Section 121)와 연말정산 세금 공제(Schedule A)를 핵심만 … Read more

우리 한인 커뮤니티에는 다른 어느 민족보다도 끈끈한 ‘가족애’가 있습니다. 자녀가 첫 집을 장만할 때, 혹은 형제자매가 내 집 마련의 꿈을 이룰 때, 소득(Income)이 조금 부족하여 융자가 어렵다는 이야기를 들으면 기꺼이 자신의 이름과 인컴을 융자 서류에 보태주는 헌신적인 문화가 바로 그것입니다. 미국 모기지 시스템에서는 이렇게 실제 그 집에 살지는 않지만, 가족의 융자 승인을 위해 융자 서류에 … Read more

첫 집 구매의 꿈을 이루신 것을 미리 축하드립니다! 하지만 클로징 서류를 받아보면 수많은 ‘보험(Insurance)’ 명목의 비용들 때문에 당황하시는 분들이 많습니다. 주택 보험, 모기지 보험, 타이틀 보험… 이름은 비슷해 보여도 각자 역할이 완전히 다릅니다. 오늘 이 3가지 보험이 각각 ‘누구를’ 지켜주는지, 그리고 비용(Premium)은 어떻게 내는지 아주 명쾌하게 정리해 드리겠습니다. 🏡 1. 주택 보험 (Homeowners Insurance): ‘내 … Read more

최근 자녀의 미국 유학을 위해 학교 근처에 안전한 콘도를 사주시거나, 달러 자산 확보 및 임대 수익을 목적으로 미국 부동산 투자에 나서는 한국 거주자분들이 크게 늘고 있습니다. 하지만 많은 분들이 “미국 시민권이나 영주권도 없고, 소셜 번호(SSN)나 미국 신용점수도 없는데 어떻게 융자를 받을 수 있겠어?”라며 현금 100% 구매만 가능할 것이라 지레 짐작하고 포기하시곤 합니다. 결론부터 말씀드리면, 미국에는 … Read more

많은 미주 한인분들이 은퇴 후의 든든한 노후 대책으로 ‘투자용 주택(Investment Home)’ 구입을 꿈꾸십니다. 다달이 들어오는 안정적인 렌트 수익만큼 매력적인 은퇴 플랜도 없기 때문입니다. 하지만 막상 부푼 꿈을 안고 은행의 문을 두드렸다가, 내가 살 집(Primary Home)을 살 때보다 훨씬 높은 이자율과 막대한 다운페이먼트 요구, 그리고 턱없이 부족한 ‘개인 인컴 가이드라인’에 부딪혀 포기하시는 분들이 정말 많습니다. 오늘은 … Read more

콘도 구매를 위해 융자를 신청하셨다가, “고객님의 신용점수와 인컴은 완벽하지만, 건물 때문에 융자가 안 됩니다”라는 청천벽력 같은 통보를 받는 분들이 의외로 많습니다. 단독주택과 달리, 콘도 융자는 구매자의 자격뿐만 아니라 ‘해당 콘도 단지(HOA or Condo)가 얼마나 안전하고 건전한가’를 렌더(은행)가 매우 깐깐하게 심사하기 때문입니다. 여기서 등장하는 가장 중요한 개념이 바로 워런터블(Warrantable)과 논-워런터블(Non-Warrantable) 콘도입니다. 🏢 1. 워런터블 콘도(Warrantable Condo)란? … Read more

주택 구매를 준비하시면서 가장 먼저 마주하는 고민 중 하나는 “나에게 어떤 융자 프로그램이 가장 유리할까?”입니다. 미국 주택 융자의 대표적인 3가지 프로그램인 컨벤셔널(Conventional), FHA, VA 론은 각각의 장단점이 뚜렷하여 개인의 상황에 맞는 전략적인 선택이 필수적입니다. ⚠️ ‘오늘의 30년 모기지 금리’, 100% 믿으시면 안 됩니다 인터넷 뉴스나 광고에서 흔히 보이는 ‘오늘의 최저 이자율’을 보고 상담을 오시는 분들이 … Read more

현장에서 상담을 진행하다 보면, 자녀에게 집을 물려줄 요량으로 주택 소유권 증서(Deed)에 자녀의 이름을 미리 올려두고 싶어 하시는 한인 부모님들을 정말 많이 뵙습니다. 보통 퀵클레임 디드(Quitclaim Deed, 권리 포기 증서)라는 방식을 통해 명의를 변경하거나 자녀의 이름을 추가하게 되는데, 절차가 비교적 간단하다 보니 가벼운 마음으로 진행하시는 경우가 많습니다. 하지만 명의를 변경하기 전, 이 결정이 훗날 엄청난 ‘세금 … Read more