자산이 많다고 해서 주택 융자가 무조건 쉬운 것은 아닙니다. 오히려 엄청난 자산을 굴리면서도 까다로운 세금 문제나 인컴 증명 때문에 융자를 포기하고 비싼 렌트를 사시는 자산가분들이 의외로 많습니다.
최근 제가 직접 상담하고 융자를 성사시켜 드린 메릴랜드 포토맥(Potomac)의 한 자산가 고객님의 사례를 통해, 세금 보고 없이 자산만으로 집을 사는 ‘Asset Depletion(자산 고갈) 론’에 대해 설명해 드리겠습니다.
딜레마: 7백만 불의 주식 자산가, 왜 월세 $15,000을 냈을까?
이 고객님은 무려 7백만 달러 이상의 주식을 운용하는 엄청난 자산가셨습니다. 하지만 아이러니하게도 포토맥의 최고급 주택에서 매월 $15,000이라는 거액의 렌트비를 내며 살고 계셨습니다. 이유는 크게 두 가지였습니다.
- 복잡한 세금 보고 지연: 주식과 관련된 복잡한 세금 문제로 인해 지난 몇 년간의 텍스 보고(Tax Return)를 계속 미루고 계셨습니다. 일반 은행에서는 세금 보고 서류가 없으면 융자를 내어주지 않습니다.
- 현금 구매의 기회비용: “차라리 현금으로 2~3백만 불짜리 집을 사면 되지 않느냐”고 반문하실 수 있습니다. 하지만 고객님의 주장은 확고했습니다. 집을 사기 위해 주식을 대거 처분(Liquidate)하면 투자 포트폴리오의 상당 부분이 날아가고 막대한 세금까지 발생하므로, 주식을 굴리며 렌트를 사는 것이 현명하다는 것이었습니다.
완벽한 해결책: 세금 보고가 필요 없는 ‘Asset Depletion 론’
저는 고객님의 상황을 정확히 분석한 후, 기존의 주식을 팔 필요도 없고 밀린 세금 보고 서류도 필요 없는 Asset Depletion 론을 제안해 드렸습니다.
- Asset Depletion 론이란? 대출자의 유동 자산(주식, 은퇴 계좌, 현금 등) 총액을 융자 기간(예: 60, 84 또는 360개월)으로 나누어, 그 금액을 매월 벌어들이는 ‘가상의 인컴(Income)’으로 인정해 주는 특수 융자 프로그램입니다.
- 압도적인 장점: W-2나 텍스 리턴 서류를 전혀 요구하지 않습니다. 또한, 자산을 실제로 처분하여 현금화할 필요 없이 계좌 증명만으로 융자 심사를 넉넉하게 통과할 수 있습니다.
🏆 7백만 불 자산 유지 & 220만 불 주택 구매 성공
결과는 대성공이었습니다. 고객님은 7백만 불의 소중한 주식 포트폴리오를 단 1달러도 건드리지 않고 그대로 유지하시면서, 최소한의 다운페이먼트만으로 220만 달러($2.2 Million)의 럭셔리 주택을 당당히 구매하셨습니다. 매달 허공에 날아가던 1만 5천 불의 렌트비는 이제 온전히 본인의 자산(Equity)으로 쌓이고 있습니다.
자산가들의 융자는 일반적인 접근 방식과는 완전히 달라야 합니다. 자산의 흐름을 읽고 세무적인 리스크를 파악하는 미 연방세무사(EA)의 통찰력과, Asset Depletion 같은 특수 모기지 프로그램을 적재적소에 매칭하는 노하우가 결합되어야만 불가능을 가능으로 만들 수 있습니다.
복잡한 재정 상황 때문에 내 집 마련을 망설이고 계신다면 언제든 연락해 주십시오. 가장 스마트한 솔루션을 찾아드리겠습니다.
- 전문 상담 문의: Jay Lee, EA & NMLS #133108
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