한국 세법에는 가족이나 친족 간의 부동산 거래를 엄격하게 들여다보는 ‘특수관계인 거래’라는 개념이 있습니다. 미국 주택 융자(Lending) 시스템에도 이와 정확히 일치하는 개념이 존재하는데, 바로 ‘Non-Arm’s Length Transaction’입니다.
간혹 부모 자식 간이나 형제간에 집을 사고팔면서, 혹은 친척인 부동산 에이전트를 통해 거래하면서 이 사실을 렌더(은행)에 숨기려는 분들이 계십니다. 하지만 이는 융자 승인을 망치는 가장 빠르고 치명적인 지름길입니다.
⚖️ Arm’s Length vs. Non-Arm’s Length, 무엇이 다를까요?
미국 융자 가이드라인에서는 거래 당사자 간의 관계를 두 가지로 명확히 구분합니다.
- Arm’s Length Transaction (정상 거래): 셀러와 바이어가 서로 전혀 모르는 남남인 상태에서, 각자의 금전적 이익을 최대로 얻기 위해 동등한 위치에서 협상하는 일반적인 시장 거래입니다.
- Non-Arm’s Length Transaction (특수관계인 거래): 셀러와 바이어가 혈연관계이거나, 비즈니스 파트너, 혹은 거래를 담당하는 부동산 중개인(Realtor)이나 융자 전문가가 가족 중 한 명인 경우를 말합니다. 은행은 이 경우 ‘서로 짜고 집값을 부풀리거나 조작할 가능성’이 있다고 판단하여 훨씬 더 엄격한 잣대를 들이댑니다.
🚨 숨기면 ‘Red Flag’, 미리 알리면 ‘Problem Solved’
가족 간의 거래라는 사실을 밝히면 융자가 안 나올까 봐, 혹은 심사가 귀찮아질까 봐 의도적으로 숨기는 경우가 종종 있습니다.
하지만 미국의 언더라이팅(심사) 시스템은 매우 촘촘합니다. 서류 심사 과정에서 성(Last Name)이 같거나, 과거 주소지가 겹치거나, 송금 기록 등을 통해 특수관계임이 발각되면 예외 없이 ‘Red Flag(위험 신호)’가 켜집니다. 이는 단순한 서류 보완을 넘어 융자 사기(Mortgage Fraud)로 의심받아 즉시 대출이 거절되는 최악의 사태로 이어집니다.
🏆 융자 전문인과 미리 상의하면 아무 문제가 없습니다
Non-Arm’s Length 거래 자체가 불법이거나 융자가 불가능한 것은 절대 아닙니다!
계약서를 쓰기 전이나 융자를 신청하기 전에 저에게 미리 공지해 주시면, 가족 간 거래에 적용되는 특별한 가이드라인(다운페이먼트 규정, 에퀴티 증여(Gift of Equity) 활용 등)에 맞춰 완벽한 시나리오를 준비할 수 있습니다.
미리 알리고 대비하면 너무나 부드럽게 끝날 거래를 굳이 숨겨서 낭패를 보지 마십시오. 특히 가족 간의 거래는 증여세 등 복잡한 세무 문제가 얽혀 있으므로, 미 연방세무사(EA)와 모기지 전문가의 시선을 동시에 갖춘 확실한 가이드가 필요합니다.
- 전문 상담 문의: Jay Lee, EA & NMLS #133108
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