버지니아(VA), 메릴랜드(MD), 펜실베니아(PA), 오하이오(OH) 지역 미주 한인 여러분의 든든한 금융 파트너, 공인 모기지 스페셜리스트이자 미 연방세무사(EA) 입니다.
지난 글에서는 까다로워진 모기지 심사 규정(도드-프랭크법)에 대해 알아보았습니다. 그렇다면 합법적인 절세를 위해 세금 보고(Tax Return) 상의 수입을 최소화한 비즈니스 오너나 프리랜서는 영영 집을 살 수 없는 걸까요?
💡 Q. “세금 보고 인컴이 적은 자영업자도 융자가 가능한가요?”
👉 A. 네, 당연히 가능합니다! ‘Non-QM (비적격 모기지)’ 프로그램을 활용하면 세금 보고서 없이도 실제 현금 흐름이나 자산만으로 충분히 융자 승인을 받을 수 있습니다.
일반적인 융자(Conventional Loan)가 W-2와 세금 보고서를 요구한다면, Non-QM 융자는 고객님의 실제 ‘경제적 능력’을 증명할 수 있는 다른 방식의 서류를 인정해 주는 유연한 프로그램입니다. 오늘은 자영업자 및 투자자분들에게 가장 인기 있는 5가지 대표 Non-QM 솔루션과 각각 어떤 분들에게 적합한지 명쾌하게 정리해 드립니다.
1. Bank Statement Loan (은행 통장 융자)
세금 보고서 대신 지난 12개월 또는 24개월 동안의 비즈니스(또는 개인) 은행 통장 입금 내역(Deposits)을 분석하여 월평균 인컴으로 환산해 주는 프로그램입니다.
- 🎯 누구에게 적합한가? 식당, 세탁소, 뷰티 서플라이 등 거의 모든 리테일 비즈니스의 실제 현금 흐름과 매출은 아주 좋지만, 장비 감가상각이나 인건비 등 비즈니스 비용(Deduction) 처리를 많이 해서 국세청(IRS) 세금 보고 상의 순이익이 적게 나오는 자영업자 대표님들에게 가장 훌륭한 솔루션입니다.
2. 1099 Loan (1099 소득자 융자)
W-2(정규직 급여) 대신 1099 폼을 받는 독립 계약자의 최근 1~2년 치 1099 소득을 기반으로 융자를 승인해 주는 프로그램입니다.
- 🎯 누구에게 적합한가? 부동산 에이전트, 컨트랙터, 우버/리프트 기사, 트럭 운전사, 헤어 디자이너, IT 프리랜서 등 고용주 없이 1099 폼으로 수입을 정산받는 모든 프리랜서분들께 강력히 추천합니다.
3. P&L Loan (손익계산서 융자)
복잡한 수십 장의 통장 내역서 대신, 공인 세무사(EA)나 CPA가 작성하고 서명한 비즈니스 손익계산서(Profit & Loss Statement) 상의 순이익(Net Income)을 인컴으로 인정해 주는 간편한 프로그램입니다.
- 🎯 누구에게 적합한가? 비즈니스 통장에 입출금 내역이 너무 방대하고 복잡하여 Bank Statement 심사가 까다로운 분, 또는 세무 전문가를 통해 현재 비즈니스가 안정적으로 흑자 경영 중임을 증명할 수 있는 비즈니스 오너분들께 적합합니다.
4. DSCR Loan (투자용 부동산 수익 융자)
개인의 인컴(소득)이나 직업을 아예 보지 않는 혁신적인 투자용 융자입니다. 오직 구매하시려는 투자용 주택에서 발생할 ‘예상 렌트비 수익’이 ‘매달 낼 모기지 페이먼트’를 덮고 감당할 수 있는지(DSCR 비율)만 평가하여 융자를 내어줍니다.
- 🎯 누구에게 적합한가? 이미 여러 채의 투자용 집을 보유하고 있어 개인 부채비율(DTI)이 꽉 찬 부동산 투자자, 또는 복잡한 서류 제출 없이 빠른 클로징으로 투자용 부동산을 늘려가고 싶은 현금 부자 분들에게 절대적으로 유리합니다.
5. Asset Depletion Loan (자산 활용 융자)
현재 뚜렷한 직장이나 월급은 없지만, 은행 현금, 은퇴 계좌(401k, IRA), 주식 등 보유하고 있는 넉넉한 ‘유동 자산(Asset)’을 일정한 개월 수로 나누어 가상의 월 인컴으로 환산해 주는 프로그램입니다.
- 🎯 누구에게 적합한가? 은퇴하여 근로 소득은 없지만 모아둔 노후 자산이 풍부한 시니어 세대, 또는 당장의 수입 증명은 어렵지만 현금성 자산을 넉넉히 보유한 자산가분들께 최적화되어 있습니다.
🏆 Non-QM 융자, 세무와 모기지를 모두 아는 전문가가 필수입니다
Non-QM 융자는 고객의 비즈니스 현금 흐름과 재무 구조를 얼마나 빠르고 정확하게 분석하여 렌더(Lender)에게 논리적으로 어필하느냐에 따라 승인 여부와 이자율이 크게 달라집니다.
저는 미 연방세무사(EA)로서 고객님의 비즈니스 장부와 세무 상황을 정확히 꿰뚫어 보고, 공인 모기지 전문가로서 가장 승인 확률이 높은 Non-QM 프로그램을 정확하게 매칭해 드립니다.
버지니아, 메릴랜드, 펜실베니아, 오하이오 지역에서 텍스 보고 문제로 주택 구매를 망설이고 계신다면, 주저하지 마시고 아래 연락처로 문의해 주십시오. 막혀있던 내 집 마련의 길을 시원하게 뚫어 드리겠습니다.
- 전문 상담 문의 (Jay Lee, EA & NMLS #133108)
- Email: jay@jleefinance.com
- Phone: 703-989-8484