버지니아(VA), 메릴랜드(MD), 펜실베니아(PA), 오하이오(OH) 지역 미주 한인 여러분의 확실한 내 집 마련을 돕는 공인 모기지 전문가이자 미 연방세무사(EA) 입니다.
소셜 시큐리티 번호(SSN) 대신 ITIN (개인납세자번호,택스아이디)을 사용하여 열심히 일하고 세금을 납부하며 아메리칸드림을 키워가시는 분들이 많습니다. 그런데 최근 주택 구매를 알아보시다가 “이제 ITIN으로는 융자가 안 나온다”는 청천벽력 같은 소식을 듣고 좌절하시는 분들의 상담이 부쩍 늘었습니다.
오늘은 이 소문의 진실과, 절대 미리 포기하실 필요가 없는 확실한 이유를 짚어드립니다.
💡 Q. “이제 ITIN 넘버로는 정말 주택 융자를 받을 수 없나요?”
👉 A. 반은 맞고, 반은 완전히 틀렸습니다! 정부 보증 융자인 ‘FHA Loan’은 받을 수 없게 되었지만, ‘일반 융자(Conventional Loan)’와 ‘Non-QM 융자’를 통해 여전히 내 집 마련이 가능합니다.
최근 바뀐 가이드라인 때문에 안타깝게도 일부 융자 프로그램의 문이 닫힌 것은 사실입니다. 하지만 모기지 전문가와 함께라면 다른 튼튼한 문을 열고 들어가실 수 있습니다. 정확한 팩트를 확인해 보겠습니다.
1. 지난해 변경된 FHA 가이드라인의 진실 (The Bad News)
과거에는 ITIN 소유자분들도 3.5%의 낮은 다운페이먼트로 정부가 보증하는 FHA 융자를 받을 수 있었습니다. 하지만 지난해 FHA(연방주택청)의 가이드라인이 엄격하게 변경되면서, 더 이상 ITIN 넘버만으로는 FHA 융자 승인을 받을 수 없게 되었습니다.
이 소식만 듣고 “이제 집을 살 수 없구나”라며 미리 포기해버리시는 손님들이 많아 현직 모기지 전문가로서 참으로 안타깝습니다.
2. 아직 융자의 문은 활짝 열려 있습니다! (The Good News)
FHA 융자만 막혔을 뿐, 주택 융자 시장에는 여전히 ITIN 소유자분들을 두 팔 벌려 환영하는 훌륭한 프로그램들이 존재합니다.
- 일반 융자 (Conventional Loan): ITIN 번호로 텍스 보고를 성실하게 해오셨고, 크레딧 히스토리를 잘 쌓아오셨다면 패니매(Fannie Mae) 등의 규정을 따르는 일반 융자 프로그램을 충분히 이용하실 수 있습니다.
- 비적격 모기지 (Non-QM Loan): 앞선 포스팅에서 설명해 드린 바와 같이, 텍스 보고 인컴이 조금 부족하더라도 은행 통장 입금 내역(Bank Statement), 1099, P&L 등을 통해 상환 능력을 증명하는 Non-QM 융자 역시 ITIN 소유자분들께 훌륭한 대안이 됩니다.
3. 팩트 체크: “저는 지난달에도 ITIN 융자 클로징을 마쳤습니다”
융자 심사가 까다로워진 것은 사실이지만, 절대 불가능한 것이 아닙니다.
경험이 부족한 융자 담당자는 FHA 가이드라인 변경만 보고 “안 된다”고 말할 수 있습니다. 하지만 제대로 된 전문가를 만나 정확한 전략을 세운다면 결과는 다릅니다. 당장 지난달에도 저는 ITIN 넘버를 가진 손님의 1099 Loan 융자 승인을 받아 성공적으로 클로징(Closing)을 마쳐드렸습니다. 현장에서 증명된 사실이니, 절대 지레짐작으로 내 집 마련의 꿈을 접지 마십시오.
🏆 ITIN 융자, 텍스와 모기지를 모두 아는 전문가가 답입니다
ITIN 융자 승인의 핵심은 그동안 고객님께서 파일링하신 ‘세금 보고서(Tax Return)’의 기록을 얼마나 완벽하게 분석하고 은행에 어필하느냐에 달려 있습니다.
저는 미 연방세무사(EA) 자격을 바탕으로 고객님의 ITIN 세무 기록을 가장 정확하게 분석하여, 현재 상황에서 승인율이 가장 높은 최적의 융자 프로그램을 매칭해 드립니다.
버지니아, 메릴랜드, 펜실베니아, 오하이오 지역에서 ITIN 주택 융자를 알아보고 계신다면 망설이지 말고 연락해 주십시오. 다른 곳에서 안 된다고 했던 케이스도, 꼼꼼히 분석하여 최선의 길을 찾아드리겠습니다.
- 전문 상담 문의 (Jay Lee, EA & NMLS #133108)
- Email: jay@jleefinance.com
- Phone: 703-989-8484